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Para realizar la labor de avalúos nos apoyamos en un grupo de ejecutivos altamente calificados y de gran experiencia dentro del área de Bienes Raíces.

A continuación le presentamos para su consideración algunos de los métodos aplicados por nuestro equipo técnico. Dichos informes están avalados por la Superintendencia de Seguros, Superintendencia de Bancos y Fogade. También apoyados por un estudio de mercado que revelan elementos acerca de las transacciones inmobiliarias de la zona.

( cuadros referenciales )

Cabe destacar que las credenciales expuestas, permiten realizar avalùos a cualquier institución Bancaria o de Seguros.

Credenciales vigentes desde el año 1991.

Superintendencia de Seguros I-1180

Superintendencia de Bancos P-1672

FOGADE FGDP-N-584

ARRENDADORA FINANCIERA EMPRESARIAL ANFICO ANF-AMTJ.05.

BANDES 857

Algunos de nuestro Clientes :

Los estudios de avalúos elaborados por nuestra empresa están orientados principalmente a Empresas Corporativas e instituciones Bancarias, entre nuestros principales clientes están:

- SIEMENS. Empresa dedicada a: Automatización y Equipos de Generación de Energía, Tecnología de Edificios, Soluciones y Servicios Industriales, entre otros. 

-CATIVEN ( grupo CASINO ) Que agrupa a todas las tiendas a nivel nacional de CADA y ÉXITO Hoy Abastos Bicentenario . 

-MABE de Venezuela. Empresa dedicada a la comercialización de equipos de Línea Blanca. 

-GENERAL MOTORS DE VENEZUELA. Empresa Automotriz, que cuenta con; Consecionarios, Mayoristas y Distribuidores a nivel nacional. 

-BANCO NACIONAL de CREDITO ( BNC ) . Ente financiero, que atiende la figura de líneas de créditos de los clientes General Motors a nivel nacional. 

-UNIVERSIDAD BOLIVARIANA. Ente gubernamental que procura expandir su instrucción académica a nivel nacional. Para ellos hemos realizado avalúo de institutos universitarios en el interior del país.

- Fundación Infocentro. Ente gubernamental que procura expandir su instrucción académica a nivel nacional. Para ellos hemos realizado avalúo en instalaciones en el área metropolitana. 

 

 

Algunos de Los Métodos aplicados

METODOLOGIAS

Existen muchas formas de aproximarse a la obtención de valores, nosotros utilizaremos las siguientes:

Terrenos

Como todos sabemos, los terrenos no son bienes sujetos a deterioro a consecuencia de un siniestro, razón por la cual no se aseguran; pero si deben de avaluarse para fines de reexpresión de los estados financieros; el avalúo de terrenos, se complica ya que conforman un todo, junto con las edificaciones.

El criterio fundamental en el avalúo de una propiedad o inmueble, es el de comparación con las ventas realizadas en un lapso razonablemente cercano a la fecha del avalúo, sobre propiedades o inmuebles similares; este método se denomina

"Método de aproximación al Valor por Mercado" , y consiste en el estudio de operaciones de compra/venta u ofertas de inmuebles, con características similares, siempre que en ellas prevalezca la ley de la oferta y la demanda; es decir, que las transacciones producto de condiciones especiales o atípicas no deben ser tomadas en cuenta. En el caso de terrenos el concepto de similitud implica establecer un patrón de comparación en cuanto a ubicación, área, topografía, características de la zona, servicios públicos y comunales, uso o zonificación, etc., todo con el fin de homogeneizar los antecedentes y llegar así a un estimado del valor del bien en cuestión, el valor obtenido se define como "Valor de Mercado", que es el precio que la propiedad produciría si es puesto en venta en un mercado de libre concurrencia, ya que se supone que ha dicho precio existen posibles compradores con una razonable necesidad o deseo de adquirir y por parte del vendedor existe una disposición no apremiante de vender.

En el caso de terrenos, el estimado del valor se fundamenta en establecerle el valor considerándolo como vacante, es obvio, que para terrenos ya construidos el método no puede ser aplicado directamente, ya que en muy raras ocasiones se encuentran operaciones de compraventa que separen el terreno de la construcción y los valores de terrenos sin construir, son solo indicativos del posible precio que tendría el terreno en estudio, en el caso hipotético de encontrarse vacío, es obvio, que el valor del mismo no debe ser el de los precios máximos de referencia, a menos que el uso al que se le destina sea el mayor y mejor uso posible, al valorar las edificaciones construidas sobre terrenos subutilizados, la única forma de obtener el mejor y mayor uso, es procediendo a la demolición de las construcciones existentes, en cuyo caso el valor del terreno debe absorber o cubrir dicho costo, o en otras palabras, para que el terreno represente su máximo valor, las

construcciones existentes no deben valorarse y por el contrario el valor del terreno debe ser penalizado por el costo neto de demolición y la disposición de escombros, o en su defecto

ajustado de acuerdo al grado de subutilización con respecto al mayor y mejor uso que representen las construcciones y mejoras existentes.

Obras Civiles y Edificaciones

Método del Costo

El principio de sustitución, indica que "Ningún comprador bien informado, pagará más por una propiedad de lo que le costaría adquirir dentro de un lapso razonable, una propiedad substituta, que reúna las condiciones que tienen la propiedad en venta". Si el comprador decide comprar una parcela y construir una edificación similar, está sustituyendo la propiedad que no compró por otra nueva. El valor de esta nueva construcción, se denomina "Valor de Reposición".

El Método de apropiación al Valor por Costo, consiste en obtener el valor del terreno, por comparación; luego determinar el costo de reposición o reemplazo de la construcción existente, a las que se les aplica una depreciación que tenga en cuenta la edad y el mantenimiento. Después se suman los valores y el total dará el Valor en Uso o Valor Depreciado.

Método De Aproximación al Valor por Desarrollo

En el caso de terrenos no urbanizados o sin construir, cuando no están siendo utilizados en su mayor y mejor uso o cuando los datos de mercados son insuficientes o poco confiables; se puede utilizar otro método que se denomina "Método de Aproximación al Valor por Proyección del Desarrollo" que trata de establecer el valor residual del terreno después de haberlo desarrollado y vendido, partiendo de las premisas siguientes:

·        El uso que se le asigna es legal y reglamentario y constituye su mayor y más alto uso de acuerdo a la ordenanza de zonificación u otro instrumento legal, es decir el uso es factible, no especulativo o supuesto.

·        Existe la factibilidad económica y financiera, es decir, existe la posibilidad real de vender el desarrollo a precios razonablemente cercanos a los del mercado y el proyecto puede ser financiado en términos vigentes en cuanto a tiempo y tasas de interés.

·        El desarrollo planteado constituye una lógica y justificada inversión; es decir, debe producir una rentabilidad tal que justifique la inversión de un promotor privado, con conocimientos del mercado.

Para la aplicación del Método descrito, es necesario:

·        Determinar las características del desarrollo, es decir, determinar las áreas brutas y netas vendibles de acuerdo al mayor y mejor uso que se le puede dar al terreno ateniéndose a las reglamentaciones vigentes (ordenanzas, anteproyectos o proyectos aprobados, etc.)

·        Estimar el costo total y demás gastos involucrados en la construcción de la obra, incluyendo administración y gastos generales, de ingeniería, de inspección, incorporación de servicios, permisos municipales, gastos legales, de seguros, fianzas, etc.

·        Estimar el tiempo que requerirán las diferentes fases del desarrollo (anteproyecto, proyecto, permisología, construcción, ventas, habitabilidad).

·        Establecer el precio al que las áreas útiles pueden ser vendidas tomando en consideración los factores intrínsecos imperantes como carácter socioeconómico del desarrollo dependiendo de la zona, mercado potencial, etc., y el tiempo que tomará venderlas en su totalidad, todo lo cual estará en función del análisis del mercado inmobiliario de bienes similares en la zona y de la magnitud del desarrollo.

·        Estimar los gastos y demás erogaciones que se ocasionarán durante el período en que se estima puedan ser realizadas las ventas incluyendo gastos generales y administrativos, vigilancia, mantenimiento, condominio, gastos de promoción y propaganda, comisiones sobre ventas, etc.

·        Calcular el costo del financiamiento y la fracción total a financiar del capital que se requiere invertir para llevar a cabo el desarrollo, desde que se inicia el proyecto (se adquiere el terreno) hasta que finaliza la etapa de ventas, tomando en cuenta cualquier comisión adicional que sea necesaria erogar.

·        Estimar una utilidad o beneficio empresarial razonable y típico que se estila en proyectos semejantes para el promotor o dueño del desarrollo, teniendo especial cuidado de que esta utilidad sea justa y no sea ni máximizada ni minimizada.

·        Establecido todo lo anterior, es decir los ingresos brutos esperados y descontados todos los costos, gastos y erogaciones que han sido estimados, tanto durante el período inicial y de proyecto, como durante el período constructivo y el de ventas y habiendo deducido también el capital del promotor, invertido en el desarrollo, con una utilidad razonable para dicho capital, quedará el valor residual del terreno solo, valor que se obtiene como un flujo periódico de ingresos netos a lo largo del desarrollo y que se obtendrá en su totalidad al finalizar el mismo, por lo que es necesario traer a valor presente (fecha del avalúo) dichos flujos, con lo que se obtendrá el valor residual, actual, del terreno vacante.

En un primer acercamiento y en visión muy amplia del problema, se puede afirmar que el valor del terreno (T), agregado a los costos totales del desarrollo propuesto (C) y a la utilidad del promotor (U), debe corresponder al valor total de venta del desarrollo (V).

de manera que:

V = T + C + U

La sencillez de ésta fórmula es tan solo aparente puesto que cada uno de los términos deberá ser cuidadosamente dividido.

Hemos definido la utilidad del promotor (U) en función de un rendimiento sobre su dinero invertido que esta representado por la inversión en el terreno y la porción no financiable de los costos totales del desarrollo, este rendimiento en términos porcentuales representa la utilidad interanual que aspiraría obtener dicho promotor y que debe situarse en alrededor de vez y media la tasa mínima de rendimientos en inversiones sin riesgo, a la vista.

Como se deduce de todo lo anterior, el desarrollo de un proyecto, desde su etapa inicial hasta su venta total, tomará un período relativamente extenso, dependiendo de la magnitud del mismo, a lo largo del cual se asignaran ingresos y egresos periódicos no regulares que obligan a tomar en cuenta el hecho de que los intereses de los capitales que es necesario invertir representan una suma apreciable y por consiguiente, se ha considerado necesario, con el fin de obtener resultados que representen con la mayor fidelidad posible, estos factores, realizar los cálculos en función de un programa de trabajo y un flujo de ingresos y egresos por meses, durante la duración del desarrollo.

METODO DEL MERCADO:

El criterio fundamental en el avalúo de una propiedad es el de comparación con las ventas realizadas en un lapso razonablemente cercano a la fecha del avalúo, sobre propiedades similares; este método se denomina "Método por aproximación al Valor por Mercado" y consiste en el estudio de operaciones de compra-venta u ofertas de inmuebles con características similares, siempre que en ellas prevalezca la ley de la oferta y de la demanda; es decir, que las transacciones producto de condiciones especiales o atípicas no deben ser tomadas en cuenta. El concepto de similitud implica establecer un patrón de comparación en cuanto a ubicación, tipo de inmueble, tamaño, tipo y calidad de la construcción y de los acabados, etc. Todo con el fin de homogeneizar los antecedentes y llegar así a un estimado del bien que nos ocupa en cuestión, el valor obtenido se define como "Valor de Mercado", que es el precio que la propiedad produciría si es puesto en venta en un mercado de libre concurrencia, ya que se supone que ha dicho precio existen posibles compradores con una razonable necesidad o deseabilidad de adquirir y una disposición no apremiante por parte del vendedor de vender.

METODO DEL COSTO :

Que se basa en el principio de que en un mercado estable o normal, el valor de mercado debe coincidir con el de costo de la construcción acabada de terminar.

El principio de sustitución, indica que "Ningún comprador bien informado, pagará mas por una propiedad de lo que le costaría adquirir, dentro de un lapso razonable, una propiedad sustituta, que reúna las condiciones que tiene la propiedad en venta". Si el comprador decide comprar una parcela y construir una edificación similar, está sustituyendo la propiedad que no compró por otra nueva. El valor de esta nueva construcción, se denomina

"Valor de Reposición".

El Método de aproximación al Valor por el Costo, consiste en obtener el valor del terreno, por comparación, luego determinar el costo de reposición o reemplazo de la construcción existente, a las que se les aplica una depreciación que tenga en cuenta la edad y el mantenimiento. Después se suman los valores y el total dará el valor actual del inmueble, este método se aplica de la forma siguiente:

A) TERRENOS :

El criterio fundamental utilizado para el avalúo de los terrenos es el de comparación, analizando las ventas que por su carácter de inmediatez fueran directamente comparables y que hayan sido realizadas en un período razonablemente corto con respecto a la fecha del avalúo. El carácter comparativo tiene que demostrarse en cuanto a diversos factores extrínsecos e intrínsecos tales como: Usos, área, forma, topografía, ubicación relativa, dotación de servicios, etc.

B) OBRA CIVIL Y EDIFICACIONES :

Se procede a determinar el costo de reposición del área total de construcción y actualizar su valor, de acuerdo a la edad y estado de conservación, se calculará el valor de reposición o reemplazo a nuevo utilizando para ello los precios vigentes de la industria de la construcción, debemos resaltar que en dichos precios se incluyen los gastos generales a saber: Proyecto, permisos, incorporaciones, costos directos de la construcción, gastos administrativos, gastos financieros y utilidad del constructor. Una vez obtenido el valor de reposición, actualizaremos el mismo, utilizando el método depreciatorio de Ross-Heideck, que toma en consideración la vida útil, edad, condiciones físicas y obsolescencia funcional. Todo lo cual se desprende de la inspección ocular realizada.

A partir de éste concepto se utilizará la fórmula:

Va = Cr * ( @ + K )

Basada en el costo de reposición a nuevo, costo estimado de demolición, edad actual, vida útil de servicio probable y un factor que dependerá de las condiciones físicas y obsolescencia funcional económica que a juicio del avaluador se desprende de la inspección ocular practicada.

Va = Valor actual de la construcción, es la incógnita buscada.

Cr = Costo de reposición

@ = Depreciación basada en edad y vida útil.

@ = ½ * ( ( E/Vu ) + ( E/Vu )² )

K = Factor que depende del estado de conservación y de la obsolescencia estimada.

 

Para mayor información puede contactarnos por el Teléfono y Dirección siguiente: Telf. Celular 0414-317 93 05 y 0424-200 94 00 E-mail info@celetti.com